Государственная кадастровая оценка недвижимости

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

На территории Ростовской области работы по государственной кадастровой оценке выполняет государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (344025, г. Ростов-на-Дону, ул. 27-я линия, 3, тел.: 8 (863) 200-09-31, 200-09-38).

Разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, предоставляются бюджетным учреждением, уполномоченным на определение кадастровой стоимости, на основании обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (ст. 20 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

С обращением о предоставлении разъяснений в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Для получения разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области»(344025, г. Ростов-на-Дону, ул. 27-я линия, 3, тел.: 8 (863) 200-09-31, 200-09-38) с соответствующим заявлением.

Обращение о предоставлении разъяснений в обязательном порядке должно содержать:

1) фамилию, имя и отчество (последнее - при наличии), адрес места жительства физического лица, полное наименование, местонахождение юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение о предоставлении разъяснений;

2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и, как правило, не учитывает индивидуальные особенности и условия, которые могут быть учтены при рыночной оценке, в связи с чем может отличаться от рыночной стоимости как в большую так и в меньшую сторону.

Несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о неправильности определения кадастровой стоимости в связи с тем, что при их определении используются различные методы и подходы.

На величину кадастровой стоимости влияют количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на дату проведения кадастровой оценки. При этом, в ходе проведения государственной кадастровой оценки сведения о характеристиках могут быть не учтены в связи с отсутствием соответствующей информации о них в ЕГРН или учтены некорректно в связи с ошибками в сведениях ЕГРН.

Проверить сведения об объекте недвижимости можно заказав Выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Выписка из ЕГРН — это единственный документ, который дает полную информацию об объекте недвижимости и его правообладателе, а также ограничениях и обременениях прав.

Подать заявление на исправление ошибки в ЕГРН можно разными способами:

• в ближайшем к Вам офисе МФЦ;
• через электронный сервис на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/real_estate_registration/ );
• почтовым отправлением в Управление Росреестра по Ростовской области по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, д. 2-А;
• воспользоваться выездным приемом документов.

Понадобятся:

• паспортные данные заявителя;
• ИНН заявителя;
• кадастровый номер объекта недвижимости;
• если ошибка техническая — сведения, которые нужно исправить, и документы, подтверждающие правильные сведения;
• если ошибка реестровая — документ, с верными сведениями, необходимыми для исправления;
• в некоторых случаях, вступившее в силу решение суда.

Собственник объекта недвижимости должен внимательно проверять все сведения о характеристиках объекта недвижимости при постановке на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость, а также проверить правильность данных сведений, внесенных в ЕГРН.

От полноты и качества сведений ЕГРН зависит, в том числе, и будущее налогообложение.

Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) содержит сведения обо всех объектах недвижимости, поставленных на кадастровый учет, которые учитываются при проведении государственной кадастровой оценки.

В ходе анализа этих сведений, при определении кадастровой стоимости в 2022 - 2023 гг, специалистами бюджетного учреждения  выявлено большое количество противоречивой, неоднозначной, неполной и отсутствующей информации о характеристиках объектов недвижимости. Учет таких сведений при проведении государственной кадастровой оценки приведет к искажению кадастровой стоимости, и как следствие, к расчету некорректного налога на имущество, налогооблагаемой базой которого является кадастровая стоимость.

Одним из способов учета достоверных и полных данных при проведении государственной кадастровой оценки является предоставление правообладателем Декларации, которая позволяет уточнить такие характеристики как наименование объекта, материал стен, год постройки, этажность, место расположение.

Кроме того, Декларация позволяет сообщить об индивидуальных характеристиках объекта недвижимости, сведениях о которых ЕГРН не содержит, например, фактическое использование объекта недвижимости, степень готовности и строительный объем объекта незавершенного строительством, обеспеченность или возможность подключения земельного участка к инженерным сетям и др.

Подать Декларацию вправе юридические и физические лица, являющиеся правообладателями или представителями правообладателей объектов недвижимости. В список таких лиц входят:

собственник объекта недвижимости;

обладатель иных вещных прав в отношении указанного объекта (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом);

владелец и пользователь объектов недвижимости (договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, найма жилого помещения, безвозмездного пользования);

представитель заявителя при наличии доверенности или иного подтверждающего полномочия представителя документа, заверенных в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определены три периода приема деклараций о характеристиках объектов недвижимости:

В период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, который начинается после принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (минимуществом Ростовской области).

В период рассмотрения замечаний к промежуточным отчетным документам, в течение 50 дней со дня размещения промежуточных отчетных документов. К замечанию может быть приложена декларация.

После утверждения результатов определения кадастровой стоимости декларация о характеристиках объекта недвижимости может быть приложена к заявлению об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой.

• Договор о техническом присоединении к инженерным сетям.
• Технические условия на подключение к инженерным сетям.
• Договор с ресурсоснабжающей организацией о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения.
• Договор о подключении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
• Иные документы, подтверждающие наличие или возможность подключения к инженерным сетям.

Примерный перечень документов, подтверждающих фактическое использование земельного участка:

• Выписка из ЕГРН на объект капитального строительства, расположенного на земельном участке.
• Уведомление в Филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
• владелец и пользователь объектов недвижимости (договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, найма жилого помещения, безвозмездного пользования);
• Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, выданное органом местного самоуправления.
• Технический паспорт здания (сооружения), расположенный на земельном участке.
• Поэтажный план и экспликация здания, расположенного на земельном участке.
• Кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), расположенного на земельном участке.
• Разрешение на строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке.
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного на земельном участке.
• Акт ввода объекта в эксплуатацию, расположенного на земельном участке.
• Договор аренды земельного участка.
• Договор аренды здания, расположенного на земельном участке.
• Фотоматериалы, подтверждающие фактическое использование земельного участка.
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, а также заключение эксперта, подготовленные в ходе судопроизводства, представленных в бюджетное учреждение правообладателем соответствующего объекта недвижимости, в случае если на основании таких отчета или заключения кадастровая стоимость объекта недвижимости была установлена в размере рыночной стоимости.
• Иные документы, подтверждающие фактическое использование земельного участка.